건물 · 집합건물 등기부등본 보는법 (ft. 근저당권, 선순위채권 확인하는 방법)

부동산 등기부등본은 전세계약 시 필수로 확인해야 하는 문서입니다. 등기부등본 갑구에서는 소유권을 침해하는 권리가 있는지, 을구에서는 선순위채권인 근저당권 설정금액이 어느 정도인지 파악하여 추후 경매 시 나의 보증금이 후순위가 되지 않도록 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

목차

 

등기부등본 보는법 순서 요약

등기부등본을 보는 과정을 순서대로 간략하게 요약한 것이기 때문에 일련의 과정이 이렇다는 것만 참고하시고, 자세한 내용은 표제구, 갑구, 을구 보는 법에서 확인하시기 바랍니다.

 

1. 집합건물 여부 확인

집합건물 여부에 따라 어떤 등기부등본을 발급해야하는지 알 수 있기 때문에, 계약하고자 하는 주택이 집합건물인지 먼저 확인합니다.

 

집합건물의 특징은 해당 건물에 속한 호수마다 구분등기가 가능하기때문에 각각의 호수마다 소유자가 다르며 개별적으로 매매 또는 계약이 가능합니다. 아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등이 이에 해당합니다.

 

집합건물과 반대로 각 호수마다 구분등기가 불가능한 건물이 있습니다. 건물 내의 모든 호수의 소유자가 같기 때문에 개별적으로 매매 또는 계약 또한 불가능합니다. 단독, 다가구, 다중 주택이 이에 해당합니다.

 

다가구 다세대 연립 주택 쉽게 구분하는 법 (ft.소유권자, 층수, 면적)

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2. 등기부등본 발급

집합건물이라면 집합건물 등기부등본만 발급하고, 집합건물이 아니라면 건물과 토지를 각각 분리하여 거래할 수 있기 때문에 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 모두 발급하여 확인해야 합니다.

 

건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본 차이/보는법 (ft. 토지 등기부등본, 등기부 종류)

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3. 표제구 확인사항

• 표제구 지번과 계약하고자 하는 주택의 지번이 일치하는지 확인

4. 갑구 확인사항

• 해당 부동산 소유자와 임대인이 일치하는지 확인
• 집합건물이 아니라면 토지 소유자와 건물 소유자가 같은지 확인
• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권을 침해하는 권리관계가 있는지 확인

5. 을구 확인사항

• 저당권, 전세권, 주택임차권 있는지 확인
• 근저당권 설정 금액 확인
• 지상권, 지역권 있는지 확인

 

 

등기부등본 표제부 보는법

등기부 표제부에서는 부동산의 전반적인 정보를 확인할 수 있습니다.

모든 등기부의 표제부에는 표시번호, 접수, 소재지번, 등기원인 및 기타 사항 항목을 기본적으로 표시합니다.
다음 표는 표제부의 기본 항목과 뜻을 정리한 것입니다.

 

항목	뜻
표시번호	등기한 순서
접수	등기접수한 날짜
소재지번	해당 부동산이 위치한 소재지 건물이라면 건물번호나 건물명칭까지 기재
등기원인 및 기타사항	등기원인: 부동산에 변동사항이 있을때, 변동을 일으킨 원인이 무엇인지 기재 기타사항: 행정구역 명칭 또는 지번이 변경되었을 때 기재

 

토지등기부라면 지목, 면적 항목을, 건물등기부라면 건물번호, 건물내역 항목을 추가로 표시합니다.
다음 표는 토지등기부와 건물등기부에 각각 나타나는 항목과 뜻을 정리한 것입니다.

 

*건물 등기부에 건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본 모두 포함

등기부 종류	항목	뜻
토지등기부	지목	토지가 어떠한 목적으로 쓰이는 지 확인 대지,전,답,임야,과수원,공장용지 등
	면적	토지의 총 면적
건물등기부	건물번호	동, 호수, 층을 뜻하며 건물번호가 없는 경우 기재안함
	건물내역	건물구조	어떤 재료로 건물을 지었는지 기재 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 통나무조 등
		층수 및 면적	건물의 층수마다 각각 면적 기재
		건물용도	주거용인지 상업용인지에 따라 기재 주거용이라면 아파트, 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등 상업용이라면 근린생활시설, 오피스텔 등으로 기재

 

표제부에서 확인해야 할 사항

표제부의 지번과 내가 계약하려고 하는 주택의 지번이 일치하는지 확인합니다.

 

참고로 집합건물 등기부등본에는 1동 건물에 대한 표제부, 전유 부분에 대한 표제부 총 2개의 표제부가 있습니다. 두 표제부 모두 꼼꼼히 체크하여 내가 계약하려고 하는 주택의 지번과 동, 층, 호수가 일치하는지 확인합니다.

 

 

등기부등본 갑구 보는법

등기부 갑구에서는 해당 부동산의 소유권 변동 내역과 역대 소유자들의 인적사항 정보를 확인할 수 있습니다.

갑구에는 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 항목을 표시합니다.
다음 표는 갑구의 항목과 뜻을 정리한 것입니다.

 

항목	뜻
순위번호	등기한 순서를 숫자로 기재
등기목적	- 등기내용이나 종류 - 예를들어 소유권보전, 소유권이전 또는 소유권 외의 권리(기압류, 가압류 등) 기재
접수	- 등기접수한 날짜 - 접수한 날 부여된 접수번호
등기원인	매매·설정·계약·해지와 같은 변동사항이 있을 때 등기에 기재
권리자 및 기타사항	- 소유자의 주소 기재 - 소유권이전이라면 거래가액, 매매목록 번호 기재 - 가압류, 압류라면 청구금액, 채권자 정보 기재

 

갑구에서 꼭 확인해야 할 사항

1) 소유자와 임대인의 일치 여부 확인

가짜 임대인과의 계약방지를 위해 등기부상 소유자의 인적사항과 계약하고자 하는 임대인의 인적사항이 같은지 확인합니다. 갑구 맨 마지막에 있는 사람이 현재 소유자입니다.

 

2) 소유자 주소 확인

임대인과 법적문제가 발생하면, 소유자 주소로 등기를 보내야 하기 때문에 해당 주소에 실제로 거주하는 게 맞는지 확인합니다.

 

3) 소유자가 1명 이상일 경우

소유자가 1명 이상이라면 계약 시 조심해야 합니다. 민법 265조에 의하면 '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 기재되어 있습니다.

 

민법 265조

 

만약 소유자가 2명이고 각각 지분이 50%라면, 소유자 한 명과 거래해서는 과반수 50%를 넘지 못합니다. 그렇기 때문에 소유자가 2명일 경우에는 두 명 다 계약서에 동의를 해야지만 해당 계약이 유효함을 증명할 수 있습니다. 만약 소유자 중 한 명이 나왔다면 나머지 한 사람의 인감증명서도 꼭 첨부해야 합니다.

만약 소유자가 3명이고 각각 3분의 1씩 지분을 가지고 있다면, 3명 중 2명이 동의하면 과반수 이상이 되기 때문에 해당 계약은 유효합니다.

 

3) 집합건물이 아닐 경우

해당 건물이 집합건물이라면 집합건물 등기부등본만 확인하면 되지만, 아닐 경우에는 해당 부동산의 토지 등기부등본, 건물 등기부등본 모두 발급하여 토지 등기부 소유자와 건물 등기부 소유자가 일치하는지 확인합니다.

 

4) 소유권 외의 권리관계 확인

소유권 외에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등의 권리관계가 있다면, 임대차계약을 하지 말아야 합니다.

압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등이 있을 때 임대차계약을 하게 되면, 다음과 같은 피해를 입을 수 있습니다.

 

압류·가압류

압류 또는 가압류가 있는 상태에서 임대차계약을 하게되면, 추후 경매 시 타 채권자들과 함께 동등하게 배당받을 뿐, '주택임대차보호법'에 따라 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 받을 수 없습니다.

 

가처분

가처분이 있다는 것은 소유자에게 돈을 못 받은 가처분권리자가 재판을 걸어놓을 가능성이 있다는 것입니다. 만약 가처분권리자가 재판에서 승소할 경우 가처분 등기 이후에 체결된 계약은 효력이 없어지므로 임대차계약을 해서는 안됩니다. 

 

가등기

가등기는 가등기에 의한 본등기가 이루어질 때, 본등기 권리자에게는 임대차 권리를 주장할 수 없으므로 임대차계약을 해서는 안됩니다.

 

예고등기

예고등기는 법원에 소유권에 대한 소송이 제기된 경우, 이를 제삼자에게 알리기 위한 경고용 등기입니다. 소유권 분쟁이 있으면 추후 문제가 발생할 확률이 높기 때문에 임대차계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

임의경매개시결정·경매개시결정

임의경매개시결정 또는 경매개시결정은 소유자가 채권자에게 돈을 갚지 못하므로 법원에서 경매를 시작한다는 의미입니다. 만약 경매개시결정이 말소되었다고 하더라도 추후 보증금을 돌려받을 때 문제가 많을 수 있기 때문에 임대차계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

등기부등본 을구 보는법

등기부 을구에서는 해당 주택을 담보로 한 은행대출 이력과 소유권 이외의 권리관계들을 확인할 수 있습니다.

을구도 갑구와 마찬가지로 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 항목을 표시합니다.
다음 표는 을구의 항목과 뜻을 정리한 것입니다.

 

항목	뜻
순위번호	등기한 순서를 숫자로 기재
등기목적	- 등기내용이나 종류 - 근저당권설정이 주로 나옴. 그 외에 전세권, 주택임차권, 지역권 등
접수	- 등기접수한 날짜 - 접수한 날 부여된 접수번호
등기원인	설정,해지와 같은 변동사항이 있을 때 등기에 기재
권리자 및 기타사항	- 근저당권 경우 채권최고액, 채무자, 근저당권자 기재  - 전세권 경우 전세금, 전세 범위 및 기간, 전세권자 기재 - 주택임차권 경우 임차보증금, 차임, 범위, 임차권자 등 기재

 

을구에는 근저당권, 전세권, 주택임차권, 지역권 등과 같은 용어들이 나오는데, 해당 용어들의 뜻을 정확히 알아야 선순위채권 및 소유권 이외의 권리관계를 확인하는데 어려움이 없습니다.

 

 

 

저당권

저당권은 소유자가 주택을 담보로 은행에 대출을 받은 것으로, 추후 채무자인 소유자가 돈을 갚지 못하면 채권자인 은행이 해당매물을 경매함으로써 다른 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

근저당권

근저당권도 저당권과 마찬가지로 채무자가 주택담보대출을 받은 것으로, 추후 상환하지 못할 경우 채권자인 은행이 경매를 함으로써 다른 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

하지만 근저당권은 저당권과 다르게 추후 채무자가 돈을 안 갚을 경우 이자가 쌓일 것을 대비하여 대출금액과 이자를 고려한 채권최고액 범위를 설정합니다. 일반적으로 채권최고액은 채무자가 실제로 빌린 금액에 10~20% 더해 설정하는데, 추후 경매가 진행될 때 은행은 채권최고액 범위 내에서는 채무자의 다른 채권자들보다 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

전세권

전세권은 전세금을 주고 건물이나 토지를 일정기간 동안 사용 또는 수익 하는 것으로, 후순위 권리자나 타 채권자들보다 전세금에 대한 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

그렇다면 전세권과 임대차전세는 어떤 차이가 있을까요?

전세권과 임대차전세 모두 전세금을 주고 다른 사람의 주택을 이용하는 것은 동일하지만, 등기 여부에 따라 전세권이 되기도 하고 임대차전세가 되기도 합니다.

 

일반적으로 가장 많이 하는 계약은 임대차전세계약으로 등기설정을 따로 하지 않아도 되지만, 전세권은 등기함으로써 소유·지배할 수 있기 때문에 전세계약을 했다면 반드시 등기설정을 해야 효력이 발생합니다.

 

또한 전세권은 물권계약이므로 채권인 임대차계약보다 권리가 강합니다. 그렇기 때문에 집주인 입장에서는 전세권보다는 임대차계약을 주로 하는 경우가 많습니다. 때문에 정부는 전세권보다 약한 임대차의 대항력을 물권만큼 강력하게 만들기 위해 '주택임대차보호법'을 만들어 세입자를 보호하도록 만들었습니다. 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하며 확정일자와 전입신고까지 마치면 우선변제권을 가질 수 있다고 명시되어 있습니다.

 

*채권과 물권의 차이란? 채권은 채무자에게 변제를 청구할 수 있는 권리이지만 물권은 물건에 대한 직접적인 지배를 하는 권리이다.

 

주택임차권

주택임차권은 보통 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 때, 보증금을 돌려받기 위한 세입자가 임차권등기명령함으로써 등기되는 경우가 대부분입니다. 임차권등기명령을 하면 앞서 설명한 전세권과 동일한 효력이 발생하게 됩니다.

 

지상권

지상권은 다른 사람의 땅에 건물을 소유하거나 나무를 심어서 소유하기 위한 권리로 물권에 해당합니다.

 

지역권

지역권은 다른사람의 땅을 자기 땅의 편익(통행, 수도관)을 위해서 사용하는 것을 뜻합니다. 예를 들어 타인의 땅에는 도로가 있고 나의 땅에는 도로가 없을 때 타인의 땅 일부분을 통행하는데 쓰는 것을 지역권이라고 합니다. 여기서 타인의 토지를 승역지라고 부르고, 나의 토지는 요역지라고 부릅니다.

 

 

을구에서 꼭 확인해야 할 사항

을구에서는 선순위채권을 확인할 수 있습니다. 선순위채권이란 나의 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권으로, 을구의 근저당권 채권최고액이 이에 해당됩니다. 근저당권이 곧 선순위채권이기 때문에 근저당 설정금액과 나의 보증금을 합한 금액이 주택시세의 70% 금액보다 적은 지 확인합니다.

 

선순위채권 외에도 나의 보증금보다 우선변제권을 가진 각종 권리들이 있습니다. 저당권, 전세권, 주택임차권 등이 이에 해당되는데 이러한 권리가 설정되어 있는 경우에는 임대차계약을 진행하지 않아야 합니다.

 

만약 주택이 단독, 다가구, 다중주택에 해당된다면 선순위채권 외에도 선순위보증금을 확인해야 합니다. 선순위보증금 또한 나의 보증금보다 우선되기 때문에 반드시 계약 전에 확인해야 합니다. 선순위보증금은 등기부등본으로는 확인이 어렵기 때문에 전입세대열람내역서를 발급하여 확인합니다.

 

전입세대열람내역서 온라인 발급불가, 주민센터 발급만 가능 (ft. 준비서류, 대리인 위임장, 전입세대확인서)

전입세대열람내역서 온라인 발급불가, 주민센터 발급만 가능 (ft. 준비서류, 대리인 위임장, 전입

 

1) 저당권·전세권 확인

저당권이나 전세권이 있는 상태에서 임대차계약을 하게 되면, 추후 경매 시 나의 보증금이 저당권자나 전세권자보다 후순위가 됩니다. 그렇게 되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 후의 나머지 금액에 대해서만 배당을 받기 때문에 보증금을 받기 어려워질 수 있습니다.

 

2) 주택임차권 확인

주택임차권이 있다는 것은 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 이전 세입자가 임차권등기명령을 했다는 것을 의미합니다. 임차권이 등기되어 있는 상태에서 임대차계약을 하게 되면 전입신고, 확정일자, 실제로 거주를 했다고 하더라도 우선변제권을 받을 수 없습니다.

 

3) 근저당 설정금액 확인

근저당 설정금액이 주택시세보다 적다고 하더라도 안심하면 안 됩니다. 추후 집주인이 대출을 갚지 못해 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 낙찰 시 주택시세보다 낮게 팔릴 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

 

근저당권 채권최고액과 나의 보증금을 합한 금액이 주택시세 60~70% 금액보다 적어야 안전하다고 판단할 수 있습니다. hug보증의 경우 선순위채권인 근저당 금액과 나의 보증금을 합한 금액이 주택가액의 60% 이내일 경우에만 보증을 해줍니다.

 

4) 근저당 말소조건 계약체결

전세금으로 근저당권을 말소하겠다는 조건으로 임대차계약을 맺는 경우도 있습니다. 이럴 때는 계약서에 반드시 근저당 말소 관련한 특약사항을 넣어야 합니다. 아래 포스팅에서 근저당 말소 특약이 구체적으로 무엇인지, 잔금을 치르는 날 어떠한 서류를 확인받아야 하는지 설명하고 있습니다.

 

전세계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항 (ft. 대항력, 근저당권 말소 등)

전세계약시 반드시 넣어야할 특약사항 (ft. 대항력, 근저당권 말소 등)

 

5) 지상권·지역권설정 확인

공공의 목적을 위한 설정을 괜찮지만, 개인 또는 단체의 소송으로 인한 설정이라면 주의해야 합니다.

 

6) 말소사항 포함하여 발급

등기부등본을 출력할 때는 말소사항까지 포함하여 발급합니다. 만약 말소사항에 임차권등기명령이 접수된 이력이 많다면 추후에 나의 보증금도 돌려받기 쉽지 않을 수 있기 때문에 되도록 피하는 것이 좋습니다. 만약 말소되지 않는 임차권등기명령이 있는데 입주했다면, 해당 임차인은 우선변제권을 받을 수 없습니다. 

 

 

 

임대차전세계약 진행 시 등기부등본에서 필수로 꼭 확인해야 될 사항들을 말씀드렸습니다. 나의 소중금 보증금을 지키기 위해서는 중개인에게 모두 맡겨버리는 것보다 등기부등본을 스스로 확인하고 볼 수 있는 것이 중요합니다. 포스팅에서 언급한 표제부, 갑구, 을구별 확인사항 잘 체크하시고 안전한 계약하시길 바랍니다.