다가구 전세계약은 해당 주택에 선순위보증금이 어느 정도 있느냐에 따라 대출 유무가 결정됩니다. 선순위보증금은 확정일자 부여현황을 통해 확인가능하며, 전세계약 전 후로 확정일자 부여현황을 발급받는 방법 또한 다릅니다.
이번 포스팅에서는 다가구 계약시 선순위보증금확인하는 법, 확정일자 부여현황 발급받는 법에 대해 알려드리겠습니다.
목차
다가구주택 전세대출 까다로운 이유
다가구주택 특성상 집주인은 한사람이지만 임차인은 여러 세대가 있습니다. 때문에 등기부등본을 열람하면 해당 주택의 근저당이나 각종 물권들까지는 확인가능하지만, 이미 기존에 살고 있는 임차인들의 정보는 확인할 수 없습니다.
부동산 등기부등본 열람/ 인터넷 발급 (ft. 등기사항전부증명서, 맥북 타인발급)
부동산 등기부등본 열람/ 인터넷 발급 (ft. 등기사항전부증명서, 맥북 타인발급)
등기부등본은 집을 매매하거나 전세계약할 때 반드시 확인해야 하는 문서 중 하나로 부동산의 소재지, 면적이나 소유권, 근저당, 임차권 등 권리관계를 확인할 수 있는 중요한 문서입니다. 등기
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이런 특성을 가진 다가구주택이 경매로 넘어가게 되면 선순위 채권자들과 이미 우선변제권이 있는 임차인들의 보증금부터 선순위로 배당해 주게 됩니다.
그렇기 때문에 대출금의 안정성을 따져야 하는 은행입장(보증기관)에서는 해당 주택의 선순위 채권뿐만 아니라 선순위보증금이 어느 정도 인지 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, hug보증으로 다가구 전세대출할 경우, 선순위 채권과 선순위보증금을 합한 금액이 주택가액의 80%를 넘지않아야 대출을 해줍니다.
확정일자 부여현황 의무적 제공: 주택임대차보호법 시행
전세사기 문제들을 예방하기 위해 정부에서 임차인을 보호하기 위한 '주택임대차보호법'을 개정하였습니다. 해당 법안에 따르면 임차인이 임대인에게 확정일자 부여 및 임대차 정보제공을 요구할 수 있고, 임대인은 이 요청을 거부할 수 없게 되어있습니다. 때문에 이전에는 임대인의 구두로만 알 수 있었던 선순위보증금을 확정일자 부여현황을 통해 정확하게 알 수 있으므로 전세계약 전 후로 확인하는 것이 좋습니다.
선순위보증금 확인 서류 2가지: 확정일자 부여현황, 전입세대열람내역
확정일자 부여현황에는 다가구주택의 모든 확정일자, 임대차 기간, 보증금 등의 정보들이 있습니다. 하지만 임차인들의 개인정보까지는 알 수 없기 때문에 전입세대열람내역을 함께 발급하는 것이 좋습니다. 전입세대열람내역에는 해당 주택의 임차인들의 이름과 전입일자등의 정보가 있습니다.
확정일자 부여현황과 전입세대열람내역을 함께 비교하여 보면, 어떤 임차인이 확정일자와 전입신고까지 모두 했는지 확인할 수 있습니다. 확정일자, 전입신고 두 가지 모두해야지만 우선변제권이 있는 임차인으로 구분할 수 있기 때문에 선순위보증금을 확실히 확인하기 위해서는 전입세대열람내역과 함께 보는 것을 추천합니다.
전입세대열람내역서 온라인 발급불가, 주민센터 발급만 가능 (ft. 준비서류, 대리인 위임장, 전입세대확인서)
전입세대열람내역서 온라인 발급불가, 주민센터 발급만 가능 (ft. 준비서류, 대리인 위임장, 전입
전입세대열람내역서란 해당주택에 전입신고되어 있는 세대를 확인할 수 있는 서류로 세대주 성명과 전입일자, 주소 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 전입세대열람내역서는 온라인 발급 할 수
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주민센터에서 확정일자 부여현황 발급하기
확정일자 부여현황은 관활 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소로 인터넷 발급 가능합니다. 하지만 다가구 주택 선순위보증금을 확인해야 한다면, 관할 주민센터를 방문해야 합니다. 이유는 다음과 같습니다.
인터넷등기소로 발급하려면 임대인 또는 임차인이어야 합니다. 임차인이라고 하더라도 내가 계약한 호수(예: 102호)에 대해서만 발급 가능하기 때문에, 다가구 주택의 선순위보증금을 파악하기에는 적합하지 않습니다. 때문에 임차인이거나 임대차계약을 하기 직전에 선순위보증금을 확인하기 위한거라면 인터넷발급이 아닌 관할 주민센터를 방문해야 합니다.
관할주민센터에서 발급하더라도 확정일자 부여현황은 해당 주택의 이해관계자들에게만 발급 가능합니다. 이해관계자들 중 전세계약을 한 '임차인'과 전세계약을 하기 전인 '임대차계약을 하려는 자'에 대해서만 말씀드리겠습니다. 다음은 관할 주민센터에서 확정일자 부여현황을 발급하는 상세과정입니다.
1. 필요한 서류 준비
다음 표는 전세계약 전 후로 어떤 서류를 준비해야하는지 정리한 것입니다.
| 전세계약 여부 | 이해관계자 구분 | 준비서류 |
|---|---|---|
| O | 임차인 | 본인 신분증, 임대차계약서 |
| X | 임대차계약을 하려는 자 | 본인 신분증, 임대인 동의서, 임대인 신분증 사본 |
전세계약 전이라면 임대차계약을 하려는 자에 해당함으로, 본인 신분증과 임대인 동의서, 임대인 신분증 사본이 필요합니다. 확정일자 부여현황 임대인 동의서는 따로 지정된 서식이 없기 때문에 '임대인 OOO(주민번호)는 임대차계약을 체결하려는 자 OOO(주민번호)에게 해당 주택(서울특별시 성북구 ~~)에 대한 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 동의한다'는 내용과 함께 임대인의 도장을 찍어서 준비하면 됩니다.
전세계약 후라면 본인 신분증과 임대차계약서를 준비합니다.
2. 주민센터 방문 전 문의
서류를 준비했다면 관할 주민센터 방문 전 다가구 건물 전체에 대한 확정일자 부여현황을 발급할 수 있는지, 현재 자신의 계약진행상황과 그에 맞는 준비서류는 무엇인지 한번 더 확인합니다. 통상 위에서 언급한 서류를 준비해 가면 대부분 발급해 주지만 주민센터마다 방침이 다를 수 있기 때문에 전화로 한번 더 확인하는 것이 좋습니다.
3. 주민센터 방문 후 '임대차 정보제공 요청서' 작성
관할 주민센터에 가서 해당 주택 건물 전체에 대한 확정일자 부여현황을 알고 싶다고 말하면, 아래와 같은 '임대차 정보제공 요청서'를 줍니다. 임대차 정보제공 요청서 작성방법은 다음과 같습니다.
임대차계약서가 있다면, 요청인 항목의 이해관계인에 체크하고, 해당사유 괄호 안에 1번(1.해당주택의 임대인, 임차인)을 적습니다.
계약 전이라면, 요청인 항목의 '임대차 계약을 체결하려는 자'에 체크합니다.
요청내용의 주택소재지는 다가구 호실별이 아닌 건물 전체에 대한 확정일자 부여현황이 필요하기 때문에 호실을 제외한 지번 또는 도로명 주소까지만 적습니다.
요청기간은 임의대로 작성하되, hug보증기관에 제출하기 위해 발급하는 거라면 요청기간은 5년이내로 작성합니다.
다가구 건물 전체에 대한 확정일자를 확인해야 하기 때문에 '확정일자 부여현황(일반)'에 체크합니다.
참고로 확정일자 부여현황 발급 수수료는 600원입니다.
이번 포스팅에서는 다가구 전세계약시 왜 선순위보증금이 중요하며, 계약 전 후로 어떻게 확인하는지에 대해서 말씀드렸습니다. 주택임대차보호법이 시행되면서 확정일자 부여현황을 언제든지 임대인에게 요구할 수 있으니 지나치지 마시고 꼭 확인하시기 바랍니다.
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