전세계약시 반드시 넣어야할 특약사항 (ft. 대항력, 근저당권 말소 등)

전세계약 시 나의 소중한 전세금을 지켜줄 특약사항을 알려드리겠습니다. 계약하기 전 특약만 제대로 넣어도 전세사기 위험에서 벗어날 수 있기 때문에 꼼꼼하게 특약사항을 추가해야 합니다. 

 

 

우선 특약이라는 것이 무엇인지 알 필요가 있습니다.

 

 

1. 특약이란?

특약이란 차후 분쟁의 소지가 있을만한 부분을 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 미리 합의하여 특별히 정한 추가 합의 사항입니다. 특약을 합의할 때 주의할 점은 세입자의 입장에서만 특약을 집주인에게 강요하게 되면 계약이 안될 수도 있기 때문에 세입자에게 불리하지 않는 선에서 합의를 봐야 할 가능성도 염두하고 있어야 합니다.

 

 

2. 전세금을 지켜주는 특약사항

다음 알려드릴 특약사항들은 세입자의 권리를 지키는데 아주 중요하기 때문에 전세계약 시 반드시 넣는 것을 추천합니다. 만약 이러한 특약을 넣는 것에 대해 임대인이나 부동산이 협조하지 않는다면 아무리 좋은 매물이어도 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

 

1) 등기부 권리 변경 금지

"임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 어떠한 물권도 설정하지 않는다."

 

임차인이 대항력과 우선변제권을 빠르게 갖기위해서는 잔금을 치른 입주하는 날 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 그런데 이사 당일날 전입신고를 하더라도 대항력 효력은 당일이 아닌 다음날 자정부터 발생하게 됩니다. 예를들어, 1월 1일에 이사를 한 후 전입신고를 했다면 1월 2일 0시에 대항력이 생깁니다. 따라서 효력이 발생하기 전까지는 매물에 대한 어떠한 권리변동도 있어서는 안 되기 때문에 위의 특약을 반드시 넣어야 합니다.

 

 

*대항력이란? 제3자에게 나의 임차권을 주장할 수 있는 힘, 전입신고 다음날 자정 효력 발생

*우선변제권이란? 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때 배당받을 수 있는 권리, 대항력과 확정일자를 모두 갖추면 효력 발생

 

대항력이 다음날 효력이 발생한다는 것을 악용하여 임차인이 피해를 보는 경우가 종종 있습니다. 예를 들어, 임차인이 전입신고 한 날 임대인이 다른 사람에게 소유권을 넘겨서 임차권을 주장할 수 없게 되거나, 근저당을 설정해 추후 경매가 진행될 때 임차인이 후순위가 되어버리기도 합니다.

 

2) 전세자금 대출 미승인시 계약 무효

"임대인은 임차인의 전세자금대출의 동의 및 협조하기로 한다. 단, 전세자금대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다."

 

청년이나 신혼부부는 자금이 부족하기 때문에 전세자금대출을 이용하는 경우가 많습니다. 그런데 전세자금대출이 승인되기 위해서는 임차인의 소득상태, 신용등급이 기준에 충족되거나 임대인의 이력이나 임대 물건에 하자내역이 없어야 합니다.

 

만약 어떠한 이유로 대출 승인이 거절되면 임대인은 이미 지급한 계약금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문에, 미리 임대인과 협의하여 위의 특약을 반드시 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

 

3) 매매시 임대인에게 고지

"임대인이 계약 기간 중 매매 또는 담보제공을 하는 경우 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다."

 

임대인이 매매를 하거나 소유권을 넘기면 제 3자에게 임대인의 권리가 자동으로 승계됩니다. 만약 임차인의 입장에서 임대인의 자동승계를 거부하고 싶다면 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

 

개인적인 사례이지만 이전 임대인이 아무런 통보 없이 법인 회사에 매매를 하여 전세보증금을 돌려받는 과정에서 애를 먹었던 경험이 있습니다. 임대인이 바뀌었다는 사실을 뒤늦게 통보받았고 보증금을 돌려받는 과정에서 연락도 잘 되지 않아서 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 몇 달을 더 살 수밖에 없었던 경험이 있습니다.

 

임차인은 계약에 갱신되는 경우에 계약 해지를 요구할 수 있으며 임차보증금 반환을 요구할 권리가 있기 때문에 위의 특약을 넣는 것이 좋습니다.

 

4) 전세자금으로 근저당권 말소 조건

"임대인은 잔금을 수령하는 동시에 근저당권을 모두 말소하여 등기부등본에 기재한다."

 

만약 전세자금으로 근저당권을 말소한다는 조건으로 계약할 경우, 임차인은 반드시 다음과 같은 진행절차를 잔금일날 확인해야 합니다.

 

 

잔금을 치른 후에도 근저당을 일부분 남기거나 말소를 하지 않는 경우 임차인의 전세금은 근저당 순위에서 밀려나게 됩니다. 때문에 임차인의 대항력과 우선변제권을 지키기 위해서는 근저당권을 모두 말소해야 함을 잊지 말아야 합니다.

 

잔금을 치르면 임대인은 즉시 융자금을 상환하고 근저당 말소도 함께 진행해야 합니다. 중요한 점은 융자금을 상환했다고 해서 근저당 말소가 자동으로 되는 게 아니기 때문에 반드시 '근저당 말소신청'을 해야 합니다. 근저당 말소 신청방법은 다음과 같습니다.

 

임대인은 은행을 방문하여 융자금을 모두 상환한 후, 상환 영수증을 은행과 협약된 법무사에 전달하여 '근저당 말소'를 신청해야 합니다. 말소처리는 행정절차상 당일날 바로 되지는 않고 3~7일 후에 등기부에서 삭제 완료됩니다. 때문에 임차인은 잔금일날 임대인으로부터 융자금상환영수증과 법무사 위임 영수증을 확인받아야 합니다. 앞에서 언급한 영수증만 제대로 확인했다면 말소처리가 완료된 후에는 자동으로 나의 임차권이 선순위가 되기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.